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Dans le thème "IMMOBILIER", consultez aussi :

• Financer son achat immobilier -
• L'hypothèque -
• Faire construire sa maison -
• Immobilier et fiscalité -
• Les relations de voisinage -
• Les placements immobiliers

Accession à la propriété : Et si vous profitiez des nouvelles mesures...

En France, près de 57 % de la population est aujourd’hui propriétaire de son logement. Pourquoi pas vous ?
Avec les nouvelles mesures fiscales, l'accès à la propriété est facilité pour les primo accédants.

"Les règles ont changé ; pour vous, ça peut tout changer". C’est le slogan de la nouvelle campagne "Accession à la propriété" lancée par le gouvernement. Avec le nouveau prêt à taux 0 %, la TVA à 5,5 % pour les logements neufs en zone de rénovation urbaine, la maison à 100 000 €, le ministre de l'Emploi et du Logement, Jean-Louis Borloo, fait savoir que la propriété est désormais accessible à tous. Depuis le 1er janvier, une nouvelle mesure renforce les dispositifs existants : l'achat en 2 temps.

Le nouveau prêt à taux zéro

Mis en place en 1995, le prêt à taux 0 % est destiné aux ménages qui disposent de revenus modestes et veulent acquérir leur résidence principale. Il se présente sous la forme d’une avance, remboursable sans intérêt, tenant lieu d’apport personnel.
Le montant maximal du prêt à taux 0 % ne peut dépasser :

• 20 % du coût de l'opération (30 % dans les zones urbaines sensibles et zones franches urbaines), le montant maximum étant modulé selon la composition du ménage, la localisation et le caractère neuf ou ancien du logement
• 50 % du montant des autres prêts, d'une durée au moins égale à 2 ans, participant au financement de l’opération

L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années et ses revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond, variable selon le nombre de personnes occupant le logement et la zone où se situe le bien.

Depuis le 1er février 2006, le gouvernement a relevé les plafonds de ressources exigées dans les régions de France les plus chères : Île-de-France, Côte-d'Azur, Genevois français.

Par ailleurs, une majoration du prêt à taux 0 % est prévue, sous certaines conditions, dans le cadre de la loi ENL (Engagement National pour le Logement) adoptée en juin dernier. La majoration peut atteindre 15 000 € pour les offres de prêt accordées entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2010. Elle est appliquée aux opérations portant sur la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ayant donné lieu à une aide complémentaire (aide à la construction ou au remboursement, par exemple) de la part de la commune d’implantation du logement. Pour en bénéficier, les ménages doivent avoir des revenus ne dépassant pas les plafonds de ressources du prêt locatif à usage social.

L'achat en 2 temps

Vous êtes actuellement locataire et acheter vous semble impossible car cela représenterait une charge trop importante pour votre modeste budget. Faux ! Si les revenus de votre ménage ne dépassent pas un certain plafond, fixé en fonction du lieu où vous allez habiter, l'achat en 2 temps est fait pour vous !
Vous avez le choix entre :

• le foncier différé. Vous achetez d’abord votre habitation, en bénéficiant du prêt à taux zéro, puis le terrain. Celui-ci est mis à votre disposition par la commune (ou un opérateur) au moyen d’un bail à construction assorti d’une option d’achat. Selon le cas, le bail peut être gratuit ou assorti d’un loyer et vous pouvez acheter le terrain à tout moment
• l’acquisition en location-accession (PSLA). Vous entrez comme locataire dans un logement neuf dont vous serez propriétaire ensuite en bénéficiant de garanties contre les accidents de la vie, d’une TVA à 5,5 %, d’un prix d’achat qui sera diminué de 1,5 % par année de location et d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

La maison à 100 000 €

Grâce à cette maison à 100 000 €, le rêve va enfin devenir réalité pour bon nombre de primo accédants ! S'inscrivant dans la continuité des actions visant à favoriser l'accession sociale à la propriété, ce dispositif propose des maisons de qualité adaptées aux besoins (couples avec enfants, personnes âgées ou à mobilité réduite…) et aux moyens d'acquéreurs ciblés par la commune. Les projets sont élaborés par les communes. En concertation avec un architecte, elles définissent la forme de la maison (traditionnelle, contemporaine, plain pied, avec un étage…), le nombre de pièces, la surface du terrain. Leur seule obligation est de construire une maison d’au moins 85 m² habitables répondant aux normes de très haute performance énergétique.

La maison à 100 000 € est vendue prête à vivre, c'est-à-dire complètement terminée, sur une parcelle paysagée comportant une place de stationnement et des espaces dédiés aux contraintes techniques (EDF, ordures ménagères…).

Le prix de vente correspond à une maison avec son jardin clôturé et planté et toutes les charges afférentes (frais d’hypothèque, frais de notaire, frais de raccordement…). Dans certaines communes où le foncier est cher, des opérations en "foncier différé" sont prévues. Une fois l’emprunt de la maison remboursé, l’accédant pourra acheter le terrain et contracter un nouvel emprunt. Les deux emprunts successifs, au lieu d’un seul plus important, permettront aux ménages à revenus modestes d’acquérir une maison avec les mensualités de remboursement moins importantes.

Qu’est-ce qu’un avant-contrat ?

L’avant-contrat permet de préparer la vente définitive. C’est un projet d’acte écrit qui préfigure dans les détails ce que sera l’acte de vente définitif. Il existe deux types d’avant-contrats : la promesse de vente et le compromis (voir nos explications plus bas). Ce sont souvent les usages locaux qui font préférer l’un à l’autre. Dans tous les cas, le candidat à l’acquisition verse généralement un dépôt de garantie ou une indemnité d'immobilisation dont le montant dépasse rarement 10% du prix global. Il est prévu que cette somme demeure acquise au vendeur si la vente ne se réalise pas par la faute de l’acquéreur.

Quelle différence y a-t-il entre une promesse de vente et un compromis ?

Dans le cas d’une promesse de vente, seul le vendeur (ou "promettant") s’engage à vendre. Cet engagement est consenti pendant une durée déterminée. Le vendeur engage également ses héritiers (sauf stipulation contraire dans le contrat) dans le cas où il viendrait à décéder avant la signature de l’acte de vente. Pendant ce délai, l’acheteur potentiel, appelé "bénéficiaire", a le choix entre acheter le bien (on dit qu’il "lève l’option") et y renoncer. S’il refuse d’acheter, le vendeur est délié de tout engagement ; il peut donc remettre son bien en vente et rechercher un nouvel acquéreur.
En revanche, dans un compromis (ou "promesse synallagmatique"), vendeur et acquéreur s’engagent, dans un même contrat, l’un à vendre le bien et l’autre à l’acheter à un prix convenu. Le plus souvent, le compromis comporte des clauses dites "suspensives" (obtention des prêts nécessaires généralement) qui visent à différer la vente jusqu’à leur réalisation.

Que doit contenir l’avant-contrat ?

L’avant-contrat doit contenir tous les éléments de la vente future. Il doit notamment préciser ses modalités d’exécution et les différentes hypothèses de réalisation des conditions suspensives. Il est plus prudent qu’il comporte certaines clauses relatives au bien : références cadastrales, nature (appartement, maison) et destination du bien (habitation, bureau…), consistance (nombre de pièces, superficie…) et accessoires (jardin, garage…), existence d’ hypothèques ou de privilèges sur l’immeuble, s’ils sont connus du vendeur, existence de servitudes particulières (droit de passage, …), etc…

Qui rédige l’avant-contrat ?

L’avant-contrat peut être rédigé par acte sous-seing privé c’est-à-dire uniquement entre le vendeur et l’acquéreur. Mais, à moins d’être un juriste confirmé, cela est particulièrement risqué et il est préférable d’en confier la rédaction à un professionnel.
Avoir recours à votre notaire vous permettra de bénéficier des conseils avertis d’un juriste responsable.

Peut-on changer d’avis après la signature d’un avant-contrat ?

Depuis le 1er juin 2001, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours. Peu importe qu’il s’agisse d’un acte sous seing privé ou authentique, et que l’avant-contrat résulte d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale.
Si l’avant-contrat est un acte sous seing privé (non signé par le notaire), l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
Si l’avant-contrat est passé en la forme authentique (acte notarié), le candidat à l’acquisition doit attendre un délai de sept jours avant de pouvoir le signer.

Comment se passe la signature de l’acte de vente définitif ?

L’acte de vente définitif est un acte "authentique", obligatoirement rédigé par un notaire et signé devant lui. Selon les usages locaux, il est signé devant le notaire de l’acquéreur ou du vendeur, voire en présence des deux, chaque partie pouvant demander à se faire assister par son propre notaire.
Le notaire procède à la lecture du contrat, ce qui permet de faire le point sur les engagements réciproques du vendeur et de l’acquéreur.
Ensuite, les parties paraphent chaque page et signent la dernière. L’accord est définitivement signé. Il est impossible de revenir en arrière.
Le notaire conserve sous sa responsabilité l’original de l’acte et en remet une copie authentique à l’acquéreur. Elle constituera son titre de propriété.

La réglementation thermique des logements existants

Jusqu'alors applicable uniquement aux logements neufs, la RT 2005 (réglementation thermique) vient d'être étendue aux logements anciens.

Les mesures concernant les logements anciens

Selon le Ministère du logement, il était urgent de se pencher sur le cas des logements anciens qui, en terme d'environnement, représentent 22 % des émissions de CO2 nationales et 45 % des consommations d'énergie finale. C'est pourquoi :

• Dès le 1er juillet 2007, une climatisation ne devra être mise en marche ou maintenue en fonctionnement que lorsque la température intérieure des locaux dépassera 26°C
• À compter du 1er novembre 2007, les chaudières, fenêtres, isolations, radiateurs, ballons de production d'eau chaude, climatiseurs installés à l'occasion de travaux de réhabilitation d'un bâtiment existant devront respecter des exigences de performance énergétique
• À compter du 1er avril 2008, lces exigences seront renforcées pour les réhabilitations lourdes de bâtiments de plus de 1 000 m². Un arrêté précisera ces performances énergétiques

En outre, à compter de 2008, les maîtres d'ouvrage devront réaliser une étude comparative de l'intérêt des différentes sources d'énergie avant toute réhabilitation lourde et toute construction neuve dès lors que le bâtiment fait plus de 1 000 m².
Parce que de nombreuses climatisations fonctionnent sans arrêt, consommant beaucoup d'énergie et provoquant des chocs thermiques importants pour le corps, les appareils de climatisation devront être réglés sur une température raisonnable, sauf contrainte d'usage particulière.
Enfin, les bâtiments publics sont également concernés par ces nouvelles mesures. Dès 2008, les gestionnaires des bâtiments les plus importants devront afficher, de manière visible, le diagnostic de performance énergétique du bâtiment.

Le principal objectif de la RT 2005 est de diviser les émissions de CO2 par 5 d’ici 2050. Ce qui revient à réduire de 15 % les consommations tous les 5 ans.

Les enjeux de la RT 2005

Elle se veut plus exigeante que la version RT 2000 et prévoit entre autres :

• La prise en compte de l'orientation de la maison : 40 % de vitrages au sud (20 % sur les autres points cardinaux). En revanche, pour réduire les apports solaires en été, la protection des baies doit être prévue : volets, végétation... De même, la RT 2005 valorise les toitures "végétalisées" contribuant à assurer la fraîcheur de l'habitation durant l'été sans avoir besoin de recourir à la climatisation
• Le recours aux énergies renouvelables en les introduisant en référence. C'est notamment le cas de l'énergie solaire qui est prévue comme solution de référence pour la production d'eau chaude sanitaire. À cela s'ajoute une meilleure prise en compte des chaudières bois et des pompes à chaleur
• Un renforcement des exigences d'isolation de 10 % sur les parois (murs, planchers, toits) et les portes et fenêtres extérieures et de 20 % sur les ponts thermiques (au 1er janvier 2008), en particulier sur les liaisons entre les planchers des étages et les murs extérieurs.

En quoi consiste l’achat en tontine ?

D’origine fort ancienne, la tontine permet à deux personnes d’acquérir en commun un bien immobilier en stipulant que le dernier vivant en sera totalement propriétaire. En termes juridiques, on parle de "pacte tontinier" ou de "clause d’accroissement" (car le décès de l’un accroît le patrimoine du survivant). Par le biais de ce montage juridique, le survivant est censé avoir été propriétaire du bien dès son acquisition et est ainsi assuré de rester dans les lieux sans craindre les récriminations des héritiers qui n’ont aucun droit dessus. Enfin, la tontine présente un certain attrait fiscal puisqu’elle permet de faire l’économie des droits de succession. Pour en bénéficier, trois conditions doivent être réunies : le bien doit avoir été acquis en commun, le logement doit constituer l’habitation principale commune des acquéreurs au jour du décès du prémourant et la valeur du bien au jour du décès ne doit pas dépasser 76.224,51 Euros (500.000 F). À défaut, le survivant devra acquitter des droits de succession sur la part du prémourant. Le montant de ces droits varie selon la valeur du bien transmis, les abattements applicables et le degré de parenté entre l’héritier et le défunt. À titre d’exemple, entre concubins ou amis, le taux est de 60 % après un abattement de 1.524,49 Euros (10.000F).

Qu’entend-on par "achat en indivision" ?

Il y a indivision lorsque deux personnes (ou plus) ont les mêmes droits sur un bien qu’elles ont acheté ensemble. L'indivision peut également intervenir suite à une succession ou un divorce. Dès lors, chacun est un propriétaire à part entière. À ce titre, il dispose de droits, mais doit également aux dépenses courantes ou exceptionnelles.
Jusqu'à présent l'indivision avait pour principal inconvénient sa lourdeur de gestion. Toutes les décisions devraient être prises à l'unanimité. Ce qui n'était pas toujours chose facile et aboutissait souvent à des situations de blocage et à des conflits. Afin d'améliorer la situation, la réforme des successions, adoptée en juin 2006, est venu apporter certains aménagements à ce principe. Désormais, il suffira de la majorité des deux tiers pour effectuer tous les actes d'administration et de gestion. Le principe de l'unanimité est désormais réservé aux actes les plus importants tels que la vente du bien immobilier.
Autre nouveauté : aujourd'hui, les mesures conservatoires peuvent être prises même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Que faut-il faire pour constituer une société civile immobilière ?

Il y a SCI lorsque plusieurs personnes décident d’acheter ensemble un bien immobilier. La première étape sera la constitution de la société. À l’image d’une société commerciale, il faudra établir des statuts et procéder à l’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés.
Les personnes ayant financé l’achat du bien immobilier auront la qualité d’associés.
(lire également notre question sur l’achat par l’intermédiaire d’une SCI dans notre rubrique famille, partie " Union libre ")

Quelles sont les principales caractéristiques de l’achat en viager ?

La principale particularité du viager est la part de risque qui fait partie du contrat. Dans ce type de vente, le vendeur (ou crédirentier) vend un bien à un acheteur (le débirentier) moyennant le paiement d’une rente pendant le restant de ses jours. La durée de versement de la rente, et donc le montant définitif de la vente, ne sont pas connus d’avance et dépendent d’un événement imprévisible qui est le décès du vendeur. Outre ce pari sur la vie, une vente en viager peut s’apparenter à une vente classique.

J’ai entendu dire qu’un bien pouvait être vendu en viager libre ou occupé. Qu’est-ce que cela veut dire ?

Dans le cas d’un viager libre, l’acquéreur prend immédiatement possession du bien vendu. Cette formule intéresse de nombreux acquéreurs… mais moins de vendeurs. Les viagers libres sont en effet plus "rares" sur le marché. Il faut également savoir que le montant de la rente est souvent supérieur par rapport à celui d’un viager occupé.
Si le viager est vendu "occupé", le vendeur continue à habiter le bien vendu, tout en percevant la rente comme complément de revenu. C’est le cas dans 90% des ventes en viager. Il peut arriver que l’âge ou la maladie du vendeur le contraigne à quitter le bien vendu. Dans cette hypothèse, il peut céder son droit d’occupation moyennant une majoration de la rente qui, par ailleurs, pourra l’aider à faire face à des frais d’hospitalisation ou de maison de retraite.
Enfin, dans certains cas, le vendeur peut souhaiter conserver l’usufruit de son bien c’est-à-dire non seulement l’habiter mais aussi pouvoir le louer à un tiers et en percevoir les loyers. Au décès du vendeur, l’acquéreur sera tenu d’attendre la fin du bail en cours avant de pouvoir occuper lui-même les lieux. Ce qui explique qu’en pratique, cette formule est peu utilisée car elle est relativement complexe à gérer.

Comment est calculé le montant de la rente d’un bien en viager ?

Comme dans toute vente, le prix est un élément déterminant. S’il est dérisoire ou peu sérieux, la vente risque d’être annulée. Le plus souvent, le paiement d’un bien vendu en viager s’effectue en deux étapes :

• une partie versée à la signature de l’acte. C’est ce que l’on appelle le "bouquet" ;
• le solde qui est converti en rente viagère versée périodiquement, tous les mois ou tous les trimestres. Ces versements périodiques s’appellent des "arrérages".

Le prix de vente est fixé librement, mais doit néanmoins correspondre à la valeur réelle de l’immeuble. La rente se calcule à partir du prix de vente auquel s’ajoutent d’autres critères comme l’espérance de vie du vendeur, la forme de vente (libre ou occupée), … Seul un spécialiste du viager, et notamment votre notaire, est à même de rassembler toutes ces données et d’établir un calcul précis. Une fois déterminé, le montant de la rente n’est pas figé. Afin de permettre au vendeur de conserver des revenus constants tout au long du contrat, il est indispensable de prévoir dans l’acte de vente une clause d’indexation de la rente. Cette indexation se fait en fonction d’un indice choisi par les parties. Le plus souvent, il s’agit de l’indice mensuel des prix à la consommation. Si aucune indexation n’est prévue au contrat, la rente est revalorisée par l’application d’un coefficient annuel fixé par la loi de finances.

Comment est organisée la copropriété ?

C’est une technique juridique qui permet de diviser un immeuble en plusieurs lots, afin qu’ils soient vendus ou attribués à différents propriétaires (les copropriétaires) avec pour but d’éviter les inconvénients de l’indivision. Chaque lot possédé par un copropriétaire est composé d’une partie privative (l’appartement) et d’une quote-part de parties communes (escaliers, jardins…).Un règlement propre à chaque immeuble organise la copropriété.
Ce code de bonne conduite détermine l’organisation de l’immeuble, définit les parties communes et privatives, en précise l’usage, fixe les droits et les obligations des copropriétaires, arrête et répartit les charges…

Qui décide dans une copropriété ?

Les décisions les plus graves comme les plus anodines doivent être prises par les copropriétaires réunis en assemblées générales. Ils doivent tous être convoqués même si la décision ne les concerne pas directement.

Quelles sont les fonctions du syndic et du conseil syndical dans une copropriété ?

Élu pour une durée de 3 ans renouvelables, le syndic est mandataire de l’ensemble des copropriétaires. Il les représente pour administrer l’immeuble, faire appliquer le règlement et les décisions votées en assemblée générale, s’occuper de la gestion courante de l’immeuble (embauche du personnel, souscription des contrats…), veiller à sa conservation et à son entretien… Il est aussi et surtout dépositaire et gestionnaire des fonds de la copropriété. À ce titre, il doit rendre compte de sa gestion aux copropriétaires lors de l’assemblée générale annuelle qu’il a mission de convoquer.
Le conseil syndical est composé de quelques copropriétaires élus en assemblée générale à la majorité absolue pour une durée maximale de 3 ans renouvelables. Il contrôle le syndic et l’assiste dans sa gestion. Il veille à la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale, aux conditions dans lesquelles sont conclus et exécutés les marchés et contrats, à la bonne répartition des charges… Enfin, le conseil syndical a pour mission de faire "circuler" toutes les informations relatives à la copropriété.

En quoi consiste la Loi Carrez ?

Depuis la loi du 18 décembre 1996 dite loi "Carrez", le vendeur est obligé de mentionner la superficie exacte du bien dès l’avant-contrat. Seules sont concernées les ventes de lots de copropriété, qu’ils soient neufs ou anciens. Peu importe également leur destination : habitation, usage commercial, professionnel ou industriel. La loi Carrez ne s’applique pas aux ventes de bien en l’état futur d’achèvement, mais les promoteurs sont eux aussi tenus d’une garantie de surface avec une tolérance de 5%.

Quelles sont les obligations liées à la recherche de l’amiante ?

Un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante doit être annexé aux avant-contrats. Pour l’heure, cette obligation ne concerne que les lots de copropriétés, les immeubles à usage professionnel ou commercial, et les immeubles comportant plusieurs logements.

Quelles sont les autres lois destinées à protéger l’acquéreur d’un bien immobilier ?

Les principales mesures concernent les termites et le plomb.

Depuis le 27 avril 2006, l'état des risques d'accessibilité au plomb s'appelle désormais "constat de risque d'exposition au plomb". Son contenu est plus précis. Ce n'est plus seulement le risque d'accessibilité au plomb qui doit être constaté mais le risque d'exposition que constitue la simple présence de peinture au plomb par exemple, et en indiquer la concentration et l'état de conservation.
Ce diagnostic doit désormais être fourni pour toute vente d'un logement construit avant le 1er janvier 1949 et ce quelle que soit sa localisation. À partir d'août 2007, un constat de moins de six ans devra être joint à tout nouveau bail de location d'un logement construit avant le 1er janvier 1949.

Par ailleurs, la loi du 8 juin 1999 instaure un dispositif de lutte contre l’invasion des termites et autres insectes xylophages. En cas de vente d’un immeuble situé dans un secteur contaminé, le vendeur doit produire, à ses frais, au notaire chargé de la vente, un état parasitaire datant de moins de trois mois établi par un professionnel agréé.